رفتار دلار و بازار ملک
تورم هفته ها و ماه های اخیر در حوزه طلا و ارز و حتی بالا رفتن قیمت خودرو این تصور را در ذهن ها ایجاد میکند که بازار مسکن و نهادههای تولید از چه زمانی شروع به گران شدن خواهند کرد. این گرانی را اگرچه برخی از آگاهان و فعالان بازار فعلا نمیپذیرند و اعلام میکنند که بازار املاک کشش گران شدن را ندارد اما برخی از کارشناسان و فعالان بازار مسکن میگویند قیمت ملک هنوز به اندازه تورم رشد نکرده، چرا که تأثیرپذیری ملک از تورم و بازارهای موازی بسیار دیرتر از کالاهای دیگر خواهد بود.
در همین زمینه داوود بیگینژاد محقق و پژوهشگر حوزه املاک با تأکید بر اینکه بهرغم افزایش قیمت مسکن هنوز این بخش از رشد قیمت جا مانده است اعلام کرد:
مسکن ایران متفاوت از بازار مسکن سایر کشورها یک بازار سرمایهگذاری است و میتوان گفت مسکن در ایران نه یک کالای مصرفی بلکه یک کالای سرمایهای است. مدت طولانی است که سعی میکنیم بازار مسکن را در ایران مانند سایر کشورها یک بازار مصرفی معرفی کنیم. در صورتیکه در باور مردم ایران این قسمت از بازار نه تنها مصرفی نیست بلکه سرمایهگذاری است.
ایشان با اشاره به اینکه توصیه ما به مردم این است که در بازارهایی مثل دلار و سکه که برای حاکمیت ایجاد دردسر میکنند وارد نشوند چرا که باید بپذیریم بازار مسکن به عنوان بازار سرمایهگذاری محسوب میشود همچنین عنوان کرد: ما یک انباشت تقاضا داریم که نتوانسته ایم پاسخگو باشیم و اینکه بعد از کرونا بازارهای موازی متفاوت شدند. تنها چیزی که میشود گفت ثابت مانده است، مسکن است که باید نسبت به احداث آن اقدام شود.
بیگینژاد در جواب به این سوال که با این حساب میتوان گفت که مسکن هنوز از رشد نرخ دلار و بازار ارز تأثیر نگرفته است، گفت: مسکن به دلیل دیر نقدشوندگی، سرمایه زیادی برای ورود به آن میطلبد. اگر بخواهیم در سبد خانوار سهمبندی کنیم که در این تورم فزاینده نمیتوانیم این سهمبندی را انجام دهیم و بعد اعلام کنیم که این میزان سهم در سبد خانوار چقدر است. پس به دلیل دیر نقدشوندگی، مسکن دیرتر از سایر بازارهای موازی شروع به گران شدن میکند.
دلیل مشارکت در ساخت
عضو هیاتمدیره اتحادیه مشاوران املاک در ادامه گفت: یکی از بازارهای جا مانده از تورم، مسکن است و این به هیچ وجه جای خوشحالی برای مشاوران املاک و سازندهها ندارد. چون واقعیت این است که بهرغم اینکه بازار مسکن از رشد قیمت جا مانده است و مردم میدانند این بازار میخواهد شروع به حرکت کند. در سالهای گذشته مردم خواهان خرید مسکن و علاقهمند به سرمایهگذاری بودند اما امروزه به دلیل کاهش قدرت خریدشان مشاهدهگر هستند، چرا که قیمتها به قدری افزایش یافته و قدرت خرید کاهش دارد که مردم توانایی خرید ندارند.
به دلیل نوسانات بازار ارز در چند هفته گذشته این روزها پرسش بسیاری از مردم این است که آیا مسکن نیز نسبت به قیمت امروز گرانتر میشود؟
حتی اگر قیمت مسکن افزایشی بالاتر از توان و قدرت خرید متقاضیان داشته باشد؟
بارها و بارها کارشناسان اقتصاد مسکن تاکید کردهاند که به دلیل قدرت پایین خرید متقاضیان، خرید و فروش مسکن در رکود به سر میبرد و به همین منظور اغلب انبوهسازان رغبتی برای ساختوساز ندارند و همین موضوع موجب عدمتعادل میان عرضه و تقاضا طی سالهای گذشته تاکنون شده است.
«ایرج رهبر» عضو هیاتمدیره کانون انبوهسازان مسکن کشور نیز درپاسخ به این سوال که وضعیت این روزهای مسکن به تبعیت از روند صعودی نرخ دلار چگونه است؟ تاکید کرد: حوزه مسکن سهم بزرگی در اقتصاد کلان کشور دارد و موتور محرک اقتصاد است پس هر تغییری میتواند در این بخش در اقتصاد کلان کشور و بازار مسکن تاثیرگذار باشد. وی افزود: باید به این نکته نیز توجه داشته باشیم که تورم موجود در کشور شاید دیرتر از سایر بخشها و کالاها در این بخش خود را نشان دهد اما به مراتب از آنجا که سهم بزرگی در اقتصاد کلان کشور دارد بر آن تاثیرگذار خواهد بود. باید تاکید کنم که هر چند این روزها بازار مسکن نسبت به تورم و رشد نرخ دلار افزایش قیمت نداشته است و حتی عقبتر از تورم حرکت کرده است اما باید پذیرفت که مسکن هم گران خواهد شد.
عضو هیاتمدیره کانون انبوهسازان مسکن با تاکید بر اینکه نمیتوان گفت قیمت مسکن بیشتر از نرخهای فعلی افزایش خواهد داشت زیرا اگر ظرفیت و توان خرید متقاضیان اجازه میداد، حتما نرخهای مسکن نیز افزایش پیدا میکرد ادامه داد: قدرت خرید متقاضیان مسکن به دلیل نبود تسهیلات بانکی و حمایتی بیشتر از اینها نیست که بخواهند وارد بازار مسکن شوند. پس این متقاضیان نمیتوانند در مقابل افزایش قیمت مسکن هماهنگ با تورم وارد بازار مسکن شوند.
ایرج رهبر در پاسخ به این پرسش که به نظر میرسد برخی تغییرات در بازار ارز تاثیرگذار خواهد بود و نرخها تا حدودی نزولی خواهد شد ادامه داد: اگر روند نزولی دلار بعد از رشد بیش از حد نرخ دلار که پیشبینی میشود رخ دهد ایجاد شود باز هم قدرت خرید مردم در این بازار نمیتواند همگام با تورم پیشروی کند چرا که مسکن به دلیل بالا بودن سهمش در سبد خانوار همواره قیمتهای بالا را حفظ خواهد کرد.
وی خاطر نشان کرد: موقعی میتوانیم به ثبات قیمت مسکن امیدوار باشیم که تعادل نسبی بین عرضه و تقاضا بوجود آمده باشد. هر چقدر تولید مسکن و عرضه تقویت شود و افزایش یابد امکان دسترسی به ثبات قیمت مسکن نیز بیشتر خواهد بود. ایشان معتقد هستند که احتمال افزایش قیمت وجود دارد اما اینکه بگوییم قیمت مسکن در ماههای آینده همگام با تورم پیش خواهد رفت، اینطور نیست و این انتظار نمیرود.